Può servire un geologo per comprare casa?
Da anni sentiamo parlare, soprattutto nei telegiornali, di dissesto idrogeologico, di prevenzione delle alluvioni e di interventi per la sicurezza sismica, come il “sismabonus”. Temi importanti, certo, ma spesso percepiti come lontani dalla vita quotidiana: grandi progetti nazionali, tempi lunghi, decisioni che sembrano non toccare direttamente il singolo cittadino.
Eppure, la sicurezza del territorio diventa improvvisamente molto concreta in un momento cruciale: l’acquisto di una casa.
In questo contesto, il contributo di un geologo può rivelarsi estremamente prezioso. Un professionista capace di affiancare l’acquirente nella scelta di un’abitazione, aiutandolo a valutare non solo ciò che si vede, ma anche quanto il luogo sia realmente sicuro rispetto ad altri.
Quando ci si appresta a comprare un immobile ci si imbatte continuamente in annunci e siti di agenzie immobiliari che elencano gli aspetti “fondamentali” da valutare prima di prendere una decisione. Tra questi compaiono quasi sempre:
- la posizione, l’esposizione e il contesto del quartiere
- lo stato dei muri e del tetto
- la distribuzione e le dimensioni degli ambienti
- la presenza di un giardino o di spazi esterni
- le condizioni di pavimenti e serramenti
- gli eventuali problemi di umidità
- gli impianti tecnici esistenti
- la situazione catastale
Spesso, poi, si conclude con una rassicurazione: anche in presenza di qualche problema, non bisognerebbe scartare a priori una proposta immobiliare.
Ma è davvero sufficiente tutto questo?
Queste informazioni bastano davvero per scegliere in modo consapevole la casa in cui vivrete per anni, forse per tutta la vita? O, come accade spesso, ci si concentra solo su ciò che è visibile e immediato, ignorando criticità meno evidenti ma potenzialmente molto più importanti?
Forse, prima di decidere il colore delle tapparelle o il tipo di pavimento, vale la pena porsi una domanda fondamentale:
Quali sono le reali pericolosità del territorio su cui è costruita la casa che sto per acquistare?
È proprio qui che entra in gioco il geologo: un professionista in grado di “leggere” il territorio, analizzare ciò che non si vede a occhio nudo e valutare fattori che, nel tempo, possono fare una grande differenza in termini di sicurezza, costi e valore dell’investimento.
Ecco, quindi, i 5 aspetti geologici salva investimento che ogni acquirente dovrebbe considerare prima di firmare un contratto.
1. UBICAZIONE
Un edificio non può essere considerato isolatamente: il contesto in cui sorge è parte integrante della sua sicurezza e del suo valore. Il territorio che lo circonda, infatti, può presentare criticità importanti che è fondamentale conoscere.
Negli ultimi anni i telegiornali raccontano sempre più spesso di alluvioni, frane e terremoti che colpiscono vaste aree del territorio italiano. Questo rende indispensabile informarsi accuratamente sulla zona in cui si intende investire. Le aree di pianura, in particolare quelle vicine a fiumi, canali e torrenti, sono sempre più esposte al rischio di inondazioni, che in alcuni casi possono superare anche i 2 metri di altezza. Ma anche un allagamento apparentemente modesto, ad esempio di soli 20 cm, può causare danni gravissimi, soprattutto in presenza di seminterrati.
Le zone montane, invece, presentano spesso versanti soggetti a frane, sia di grandi dimensioni sia, più frequentemente, di piccole frane superficiali. Queste ultime sono difficili da individuare per un occhio non esperto, ma nel corso degli anni possono compromettere seriamente la stabilità di un edificio, causando lesioni strutturali irreversibili. Inoltre, in caso di nuova edificazione, come potrebbe essere un garage, in un contesto di versante pendente, saranno necessari lavori di sbancamento e/o riporto dai costi non indifferenti.
Un ulteriore aspetto da non sottovalutare è la pericolosità sismica. Molti comuni italiani si trovano in aree a rischio terremoto, una condizione che richiede particolare attenzione soprattutto per gli edifici costruiti prima degli anni 2000, quando le normative antisismiche erano meno rigorose rispetto a quelle attuali. Inoltre, anche all’interno dello stesso comune possono esserci differenze significative: ad esempio, una casa situata sulla sommità di una collina può subire effetti sismici più intensi rispetto a una costruita alla base. Infine, anche la forma e la tecnica costruttiva dell’edificio giocano un ruolo fondamentale: a parità di località e di evento sismico, una costruzione regolare e compatta, come una casa di forma cubica, risulta generalmente meno vulnerabile rispetto a un edificio dalla geometria irregolare.
2. PRESENZA DI UMIDITÀ
La presenza di umidità in casa può dipendere principalmente da tre cause:
- Infiltrazioni dal tetto
- Perdite dagli impianti
- La risalita dell’acqua dal terreno
In molte aree, le falde acquifere si trovano molto vicino alla superficie e quindi alle fondazioni degli edifici. Se questa condizione non viene adeguatamente considerata durante la costruzione, può favorire la risalita dell’acqua lungo i muri, con la conseguente comparsa di macchie di umidità e muffe.
Questi fenomeni sono particolarmente frequenti nelle aree di pianura, in prossimità di fiumi, laghi e stagni, ma anche ai piedi o lungo i versanti di colline e montagne, dove possono essere presenti sorgenti naturali.
Intervenire per risolvere il problema è possibile, ma spesso richiede lavori complessi e costi significativi, decisamente superiori rispetto a quelli necessari per riparare una semplice perdita di una tubazione.
3. LESIONI MURARIE
In molti edifici, soprattutto quelli meno recenti, è comune notare crepe o lesioni sui muri. Tuttavia, non tutte le lesioni sono uguali. Si distinguono infatti lesioni architettoniche, come intonaco scrostato o fessurato, e lesioni strutturali, più gravi, che possono manifestarsi con muri fuori asse, fratture profonde o dislivelli nei pavimenti.
Le lesioni architettoniche sono generalmente dovute al naturale invecchiamento dei materiali e possono essere risolte con normali interventi di ristrutturazione. Le lesioni strutturali, invece, indicano un problema più serio: spesso sono legate a criticità del terreno di fondazione non adeguatamente valutate in fase di progettazione. In questi casi, gli interventi di messa in sicurezza risultano più complessi e possono comportare costi significativamente maggiori.
4. FOGNATURA
La presenza di una rete fognaria nelle vicinanze di un’abitazione può sembrare un dettaglio secondario, ma in realtà è un elemento molto importante da considerare. In assenza di fognatura, infatti, è necessario progettare un sistema alternativo per lo smaltimento delle acque reflue e presentarlo agli uffici competenti per le necessarie autorizzazioni.
Questo comporta costi aggiuntivi, perché è indispensabile affidarsi a un professionista che valuti l’idoneità del terreno e rediga il progetto, oltre a un’impresa edile che si occupi degli scavi e della realizzazione dell’impianto. Un aspetto da non sottovalutare, quindi, soprattutto in fase di acquisto o ristrutturazione di un immobile.
5. VINCOLI
La presenza di criticità geologiche non comporta solo rischi per la sicurezza degli edifici e delle persone che li abitano, ma determina anche l’applicazione di specifici vincoli comunali, regionali e nazionali.
Questi vincoli possono limitare o impedire la realizzazione di nuovi edifici, così come l’ampliamento o l’adeguamento di quelli esistenti. Ad esempio, nelle aree soggette a rischio di esondazione sono spesso consentiti solo ampliamenti molto limitati, generalmente inferiori al 10% della superficie esistente, oppure può essere vietata qualsiasi nuova costruzione. Nelle zone interessate da frane superficiali, gli interventi edilizi sono ammessi esclusivamente dopo la realizzazione di opere di protezione e di messa in sicurezza del territorio. Infine, nelle aree attraversate da faglie, le uniche opere consentite riguardano l’adeguamento antisismico degli edifici esistenti, con l’obiettivo di migliorare la sicurezza strutturale.
TIRIAMO LE SOMME
Quando si acquista casa, l’attenzione va quasi sempre su ciò che si vede: i muri, i pavimenti, la luce nelle stanze. È naturale. Ma i problemi più costosi, e più pericolosi, raramente si vedono durante una visita.
Se una zona è a rischio esondazione non si legge nell’annuncio immobiliare. Un terreno instabile non si nota camminando nei vani. Un’umidità di risalita profonda può restare nascosta per mesi, prima di manifestarsi in tutta la sua gravità.
E quando emerge, è tardi.
Tardi per rinegoziare. Tardi per rinunciare. Tardi per evitare quello che in molti casi diventa un problema economico serio: lavori non preventivati, interventi strutturali, costi che erodono i risparmi messi da parte per anni. In alcuni casi, tardi anche per garantire alla propria famiglia un ambiente davvero sicuro in cui vivere.
La verità è che nessuna delle persone che ha scoperto questi problemi dopo la firma pensava che potesse succedere a loro. Nessuna aveva scelto con superficialità. Semplicemente, nessuno aveva guardato dove non si guarda di solito.
Esiste un momento preciso in cui è ancora possibile farlo e quel momento è: prima del rogito, non dopo.
Se stai valutando un immobile e vuoi sapere cosa c’è davvero sotto, GeoCheck Casa è il servizio di Geosummit pensato esattamente per questa fase. Una valutazione geologica preventiva, fatta prima che tu firmi.
